土地置换要依理
2017-10-10 06:54
来源:未知
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  某市中心区A地,使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A地面积相近的B地,使用权为乙公司以出让方式取得。

  在乙的提议下,甲乙达成协议,乙以B地附加若干资金为条件,与甲交换A地。交换后,甲于B地建设了新校区,乙将A地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目,整个交易乙获利逾千万。

  对于本案的处理,一种意见认为,甲与乙的交易属于土地置换,乙与丙、丁之间属于转让,A地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的,所欠缺的仅仅是办理变更登记,违反了《土地管理法》第十二条的规定,应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。

  另一种意见认为,甲、乙、丙、丁之间土地的转让法的,构成了非法转让土地违法行为,应按照《土地管理法》第七十的规定追究相对人的法律责任。

  本案的焦点在于,甲所享有A地的使用权是以划拨方式无偿取得的,而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格的。

  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;二、领有国有土地使用证;三、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明;四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”

  按照上述规定,甲学院不具备第一项规定的条件,没有履行第四项规定的义务,并且没有市、县人民土地管理部门和房产管理部门批准,转让A地的土地使用权。

  《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定,虽然具体内容不同,但原则都是要有关部门批准,要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效,因此乙并未取得A地的,这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。

  置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖,出让方交付物或,受让方支付价款。而在置换中,一方在交付物或时,从另一方受领的不是价款,而是另一物或,表现为物或的交换,这种形式上的差别不能改变转让的本质,适用相关的法律调整当无。

  全面来看这一非法转让行为,乙在当中扮演了类似的角色——将A地收回后再行出让,而甲在B地办学与在A地并无实质区别,且获得了相当可观的改善教学条件的资金,丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于出让的价格,各方都有利可图,促成了这一非法交易。各方所获利益之和,正是A地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值,是国家流失的土地资产。

  关于对非法转让土地行为的处罚,按照《土地管理法》第七十及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定,对拆除或非法转让土地上的建筑物没有疑义,但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要,而且罚款的数额也依据其确定。

  违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。本案中,甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价;乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B地使用权的折价和给付甲的资金;丙、丁的非法所得是A地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。

  国土资源、国土资源部办公厅新闻宣传处提供资料 国土资源部信息中心制作

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